Evaluare de amplasament (due dilligence) de mediu. Ce este acest proces?
Procesul de due dilligence de mediu este unul de evaluare de mediu a unui amplasament care intră într-un proces de achiziție/cumpărare. De obicei este demarat de către cumpărător, dar de multe ori este derulat și de către proprietar. Procesul în sine decurge ca o evaluare de mediu, un audit al amplasamentului cu identificarea riscurilor sau a suspiciunilor de poluare sau potențială poluare istorică sau actuală.
Cât de obligatoriu este procesul evaluării de amplasament?
În contextul elaborării noilor strategii de dezvoltare urbană, o serie de municipalități au identificat ca și oportunități la nivel local reconversia și decontaminarea unor amplasamente contaminate sau potențial contaminate, asta în contextul noilor cerințe ale strategiei naționale de decontaminare lansată oficial și legal în 2015.
Inventarul naţional privind amplasamentele poluate, reactualizat de Agenţia Naţională pentru Protecţia Mediului în luna noiembrie 2013, evidențiază un total de 1.183 de situri potenţial contaminate. Judeţele cu cele mai multe astfel de situri sunt Giurgiu (223), Argeş (111) şi Maramureş (109). Numărul de situri contaminate a înregistrat un total de 210, cele mai afectate judeţe fiind Hunedoara şi Caraş-Severin. O mare parte dintre aceste situri sunt complexe industriale privatizate după anul 1990, altele sunt complexe operaţionale aflate în proprietatea statului (hale feroviare, unităţi miniere etc.), dar există şi situri orfane/ abandonate, fără proprietari legali.
Riscul unor investiții pe termen lung pe astfel de amplasamente este foarte mare, în special pentru sănătatea populației, în cazul în care pe amplasamentele respective sunt potențate noi investiții în segmentul sectorului rezidențial sau al serviciilor, fie că e vorba de spații retail sau spații de birouri.
Deținătorii de terenuri sunt obligați conform legii să deruleze investigații ample în vederea identificării riscurilor potențiale și a poluărilor istorice ale amplasamentelor deținute și să demareze proceduri de decontaminare în cazul în care sunt identificate probleme de natura poluărilor de mediu. Deținătorii trebuie să aducă la cunoștiința autorităților potențialele poluări de mediu și să anunțe procesele de identificare derulate și mai departe planurile de decontaminare propuse.
Investitorii în schimb sunt orientați spre analizarea situației amplasamentelor prin derularea investigațiilor de mediu voluntare, așa numitele „Audituri de mediu și investigații ale amplasamentului – Evaluări de mediu” (Environmental Due Dilligence Audits) în vederea identificării unor riscuri și abordarea deciziei achiziției terenului în strânsă corelare cu elementele identificate. Aceste audituri sunt considerate imperios necesare în vederea identificării riscurilor legale și a obligațiiilor de mediu ale amplasamentului, poluarea potențială și necesitatea de decontaminare considerându-se aspecte economice pe care acestea le implică în cazul procesului de achiziție a amplasamentului.
Rezultatele unui astfel de audit aduc investitorului informații concrete privind natura poluării terenului și pot face diferența la achiziția terenului în costul final de vânzare.
Această evaluare de mediu, cât și un viitor proces de decontaminare totală sau parțială trebuie conduse de specialiști în domeniu, total imparțiali procesului de achiziție al amplasamentului. Aceștia pun în evidență elemente și ipoteze esențiale de-a lungul auditului/evaluării și recomandă cele mai bune soluții din punct de vedere economic, dar în primul rând de mediu și protecție a sănătății umane.
Denkstatt ca și asociat activ în rețeaua multinațională de consultanți în sustenabilitate – INOGEN, furnizează aceste servicii de Environmental Due Dilligence Audit pentru potențialii investitori cât și pentru autoritățile publice locale care doresc stabilirea statusului unui amplasament în vederea unei decontaminări potențiale și poate propune soluții corecte de decontaminare a amplasamentelor poluate, conducând procesele de decontaminare realizate de specialiști în domeniu.
Auditurile de mediu tip „Due Dilligence” evaluează condițiile de mediu ale amplasamentului prin investigații ample de sol și apă subterană (identificarea poluării cu produse petroliere și metale grele, poluanți persistenți etc.) și analize de componente de construcții pentru identificarea poluărilor cu azbest de exemplu, auditul finalizându-se cu un raport complex cu rezultate și recomandări. Un aspect important care se regăsește în majoritatea raportelor de due dilligence este „exprimarea monetară” a riscurilor de mediu în portofoliul proprietății. În practică, o treime din evaluările de tip due diligence descoperă probleme serioase – potențiale piedici în încheierea afacerilor.
Această cuantificare monetară poate conduce la negocieri dure cu vânzătorul în ideea acoperirii costurilor procesului de decontaminare și alte costuri posibile.
Ce este necesar a fi evidențiat este faptul că deținătorii de terenuri, indiferent că sunt privați sau organizații de stat, au la îndemână fonduri disponibile în programul de finanțare viitor POIM – Programul Operațional Infrastructura Mare (POIM) pentru procesul de identificare a poluărilor istorice dar și pentru procesul de decontaminare și revitalizare a amplasamentului, inclusiv refacerea ecosistemelor naturale şi asigurarea calităţii solului în vederea protejării sănătăţii umane. Potențialii beneficiari ai acestor fonduri pot fi: autorităţi publice/alte organisme publice, inclusiv structuri subordonate acestora, pentru situri contaminate istoric aflate în proprietate sau puse la dispoziţia acestora de către proprietar în vederea implementării proiectului.
Denkstatt recomandă celor care doresc să vândă sau să demareze proiecte de parteneriat public-privat pe un teren cu o potențială poluare istorică o abordare total transparentă și legală în ceea ce privește identificarea riscului de poluare a amplasamentului lansat în procesul de achiziție, iar în cazul identificării poluărilor de mediu se recomandă trecerea rapidă la procesul de decontaminare.
În medie, perioada necesară unei evaluări de amplasament (due diligence) de mediu durează de la două până la opt săptămâni (în funcție de numărul de persoane implicate, amploarea amplasamentului și analizele de mediu necesare) și este esențial ca procesul să fie unul structurat pentru a se asigura că va fi livrată o evaluare de amplasament (due diligence) eficace și concentrată. Un rezultat cheie al unei bune evaluări de amplasament (due diligence) de mediu este prezentarea unor instrumente adecvate de gestionare a răspunderii și maparea riscurilor de mediu. Există mai multe moduri de a gestiona răspunderea iar “cheia” este găsirea echilibrului adecvat de gestionare și eliminare a răspunderii.
Obiectivul unei astfel de evaluări de amplasament este de a oferi investitorilor imobiliari, managerilor și administrațiilor locale instrumente de monitorizare și gestionarea cu acuratețe a obligațiilor de mediu, sociale și posibilitatea de guvernare din ce în ce mai riguroase.
Teme cum ar fi „bunăstarea și sănătatea locatarului/chiriașului” și „sustenabilitatea” încep să fie tot mai actuale și în România astfel încât companiile trebuie să fie conștiente de acest lucru pentru a evita problemele ulterioare cu lichiditățile sau cu valoarea activelor prin achiziționarea unor terenuri degradate și poluate sau chiar construirea pe astfel de terenuri.
Gestionarea riscului este esențială în procesul de due diligence și acest lucru este de o importanță tot mai mare pentru protecția portofoliului de investitori.